Wohnungsbewertung – Kriterien für die Bewertung der eigenen Wohnung

Den Wert einer Eigentumswohnung zu ermitteln, ist gar nicht so einfach und sollte vor Verkauf der Immobilie durch einen Sachverständigen vor Ort erfolgen, damit Sie die Wohnung möglichst nicht zu günstig bewerben oder gar mit einem zu überteuerten Preis an den Markt gehen und Ihr Objekt zum Ladenhüter wird.

Einer der wichtigsten Einflussfaktoren bei der Wohnungsbewertung ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis der zu bewohnenden Fläche in Ihrem Stadtteil. Dieser ist jedoch nicht in Stein gemeißelt, denn es kann auch zu beträchtliche Abweichungen vom Durchschnittsquadratmeterpreis kommen, wenn eine Wohnung beispielsweise eine Souterrain-Wohnung ist. Erdgeschosswohnungen werden nicht selten 20 bis 30 Prozent unter dem Wert einer Stockwerkswohnung verkauft. Preisabschläge sind meistens auch möglich bei Immobilien aus den 60 oder 70er Jahren mit schlechter Bausubstanz, während Neubauten und Altbauten begehrter sind und diese auch über dem Durchschnittsquadratmeterpreis verkauft werden können. Genau aus diesem Grund ist eine Wohnungsbewertung recht kompliziert, denn es müssen alle beeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden, um den Verkehrswert (am Markt erzielbarer Kaufpreis) zu ermitteln.

Kriterien, die bei der Bewertung einer Eigentumswohnung eine Rolle spielen, sind der Stadtteil und die Mikrolage der Wohnung, wie viel Stockwerke hat das Bauwerk, wie ist der Grundriss der Wohnung und wie sind die einzelnen Räume der Wohnung aufgeteilt. In welchem Zustand befindet sich die Wohnung – ist beispielsweise eine Renovierung notwendig, bevor man die Wohnung verkauft, um einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Aber auch das Baujahr, aus welchem die Immobilie stammt, ist für die Bewertung des Verkehrswertes der Wohnung entscheidend.

Neben den allgemeinen Kriterien ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidend, ob die Wohnung frei verkauft wird oder vermietet. Anders als bei einer freien Wohnung bemisst sich der Wert einer vermieteten Wohnung, voranging nach den aktuellen und den zu erwartenden Mieteinnahmen. Generell ist es einfacher, eine freie Wohnung zu verkaufen, da der Eigentümer hier über die Nutzung der Wohnung frei entscheiden kann. Gerade bei unbefristeten Mietverträgen können sich so enorme Preisabschläge ergeben. Grundsätzlich kann man sagen, dass freie Wohnungen zu höheren Preisen verkauft werden als vermietete Immobilien – teilweise bis zu 30 Prozent.

Ein weiterer wichtiger Faktor, der bei der Bewertung einer Wohnung eine Rolle spielt, ist die Aufteilung des Wohneigentums am Gemeinschaftseigentum. Denn jeder Wohnungseigentümer hat über das Recht am eigenen Wohnraum (Sondereigentum) hinaus, auch eine Beteiligung am Eigentum des gesamten Gebäudes (Gemeinschaftseigentum). Da es bei Entscheidungen über die Veränderung des Gemeinschaftseigentums auch zu annähernd gemeinsamen Entschlussfindungen kommen muss, ist hier eine Kompromissbereitschaft der Beteiligten eine wichtige Bedingung.

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