Vervielfältiger bei Immobilien


Wer ein Miethaus oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kauft, wird sich mit dem Thema „Vervielfältiger“ auseinandersetzen müssen oder wird beim Kauf auf jeden Fall damit konfrontiert.

Was ist der Vervielfältiger bei Immobilien?

Der Vervielfältiger ist ein Wert, der beim Kauf einer Renditeimmobilie eine entscheidende Rolle spielt. Er gibt an, für das wie vielfache der Jahresmiete ein Haus verkauft wird. Damit hat dieser Wert eine fundamentale Bedeutung hinsichtlich der Rendite einer Immobilie.

Wie wird der Vervielfältiger berechnet?

Kaufpreis / Jahresmiete = Vervielfältiger.

Vervielfältiger x Jahresmiete = Kaufpreis

Kaufpreis / Vervielfältiger = Jahresmiete

Wie wirkt sich der Vervielfältiger auf die Rendite einer Immobilie oder einer vermieteten Eigentumswohnung aus?

Je größer der Vervielfältiger, desto kleiner die Rendite.
Je kleiner der Vervielfältiger, desto höher die Rendite.

Beispiele:

Ein Haus wird zum 13 fachen der Jahresmiete verkauft. Die Rendite des Hauses beträgt 7,69%. (Berechnung: 100/13 = 7,69).

Eine Immobilie wird zum 8 fachen der jährlichen Mieteinnahmen verkauft. Hier ist mit einer Rendite von 12,50% zu rechnen. (Berechnung: 100/8 = 12,50)

Merke: Mit Hilfe des Vervielfältigers kann man blitzschnell die Rendite einer Immobilie berechnen.

Formel zur Renditeberechnung: 100 / Vervielfältiger = Rendite

Als Kaufpreis sollte man stets den Angebotspreis inkl. aller Erwerbsnebenkosten ansetzen. Zum Beispiel Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbssteuer.

Zudem muss man von der jährlichen Nettokaltmiete noch die Verwaltungskosten und die Rücklagen für Instandhaltungen und mögliche Mietausfälle abziehen. Alle diese Positionen schmälern die jährlichen Mieteinnahmen und verringern somit die Rendite.

Als grobe Richtwerte möchte ich hier ein paar Daten nennen:

Verwaltungskosten: ca. 20,00 Euro pro Monat und Wohnung
Instandhaltung: 6,00 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter und Jahr
Mietausfallwagnis: 3 – 5 Prozent der Mieteinnahmen

Abhängig von der Gebäudegröße, vom Zustand des Hauses und natürlich von der Lage der Immobilie können alle drei Richtwerte stark schwanken.

Ich hoffe jetzt fällt der Umgang mit dem „Vervielfältiger“ etwas leichter.

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