Fallstricke und typische Fehler bei Mietverträgen

Viele halten Verträge für ein schlichtes Stück Papier und unterschreiben blind. Dabei weiß jeder, dass der Teufel oft im Detail steckt. Gerade die Problematik unwirksamer Vertragsklausel in Mietverträgen zeigt sich dann, wenn es darauf ankommt.

Allein die Tatsache, dass Mietverträge vorformuliert sind, vermindert nicht das Risiko, dass bestimmte Klauseln zu weitgehend formuliert und damit oft unwirksam sind. Mieter wissen meist nicht, dass auch der Inhalt eines Mietvertrages Verhandlungssache ist und individuell gestaltet werden kann.

Haben Mieter individuelle Fragen zu ihrem Mietvertrag findet man in den einschlägigen Fachportalen wahnsinnige viele Informationen. Dieser Artikel soll einen großen Überblick zu den typischen Fehlern in Mietverträgen bieten. Vermieter sollten diese Fehler tunlichst vermeiden und Mieter sollten unwirksame Vereinbarungen kennen.

Wer als Mieter oder Vermieter nicht selbst aktiv werden will, kann einen Mietvertrag z.B. hier http://www.recht24-7.de/mietvertrag.html prüfen lassen. Auf geht’s, hier sind Sie, die typischen Fehler, die sich in vielen Mietverträgen wiederfinden.

Pauschales Verbot der Haltung von Hunden oder Katzen ist unwirksam

Dass die Haltung von Kleintieren, wie Fischen oder Kanarienvögeln, nicht pauschal verboten werden kann, war bislang bereits klar. Kleintiere darf der Vermieter immer halten.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass auch das ausnahmslose Verbot der Haltung von Hunden und Katzen den Mieter unangemessen benachteilige. Nur dann, wenn die Interessenabwägung zwischen Mieter, Vermieter und Mitmietern ein Verbot der Tierhaltung zu Lasten des Mieters rechtfertige, könne ein Verbot aufrechterhalten bleiben.

Keine unbedingte Pflicht zu Schönheitsreparatur bei Auszug

Eine Vielzahl von Mietverträgen enthält unwirksame Schönheitsreparaturklauseln. Muss der Mieter laut Vertrag beim Auszug aus der Wohnung immer renovieren oder die Tapete entfernen, ist die Klausel unwirksam. Der Vermieter kann lediglich innerhalb bestimmter Zeitintervalle oder Renovierungsfristen Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen.

Ebenso wenig kann der Vermieter festlegen, welche Farben oder Tapeten der Mieter während der Mietzeit zu verwenden hat.

Unwirksame Kleinreparaturklausel

Der Vermieter kann im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter Bagatellschäden in seiner Wohnung selbst bezahlen muss. Voraussetzung ist aber, dass die Höhe des einzelnen Schadens betragsmäßig beschränkt und außerdem ein Höchstbetrag bezeichnet ist, falls mehrere Reparaturen im Jahr auflaufen.

Auch sind Formulierungen unwirksam, nach denen der Mieter verpflichtet  sein soll, bestimmte Mietgegenstände in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten. Der Vermieter darf nämlich nur die Pflicht zur Kostenübernahme, nicht aber die Instandsetzungspflicht übertragen.

Mieter ist nicht zur Sanierung des Parkettbodens verpflichtet

Zwar kann der Vermieter Schönheitsreparaturen dem Mieter übertragen. Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, den Parkettboden abzuschleifen und neu zu versiegeln, ist unwirksam. Dabei handelt es sich um eine Instandhaltungsmaßnahme, die dem Vermieter obliegt.

Kein Ausschluss des Minderungsrechts

Das Mietminderungsrecht kann nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Die dem Mieter per Gesetz zustehenden Rechte dürfen nicht erschwert oder eingeschränkt werden.

So sind auch Vereinbarungen, wonach eine Mietminderung vorher anzukündigen ist, unwirksam. Ebenso unwirksam sind Klauseln, die eine Minderung für vom Vermieter nicht verschuldete Mängel der Wohnung ausschließen.

Ebenso wenig sind Vertragsklausel wirksam, die die Mietminderung von der Einhaltung bestimmter Fristen abhängig machen oder einschränkende Bestimmungen enthalten, wann ein Mietmangel der Mietsache vorliegt.

Kein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts

Beseitigt der Vermieter trotz Mietminderung den beanstandeten Mangel nicht, kann der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten und so Druck auf den Vermieter ausüben. Dieses Zurückbehaltungsrecht kann in Formularmietverträgen weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden.

Vermieter darf Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern

Der Vermieter kann im Mietvertrag nicht pauschal jegliche Untervermietung verbieten. Zwar muss der Mieter den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieser kann die Erlaubnis jedoch nur aus wichtigen Gründen verweigern, die ihm die Untervermietung unzumutbar machen.

Auch ein einseitiger Kündigungsausschluss für den Fall der Verweigerung der Untervermietung ist unwirksam.

Warmmietverträge nur in Ausnahmefällen wirksam

Gemäß der Heizkostenverordnung muss der Vermieter die Heizkosten mindestens zur Hälfte verbrauchsabhängig abrechnen. Nur in Zweifamilienhäusern, in denen Mieter und Vermieter gemeinsam wohnen, kann ein Verzicht auf die Verordnung vereinbart werden. Der nicht nach Verbrauch abgerechnet Restteil wird nach einer festen Größe (meist nach der Wohnfläche) umgelegt.

Vermieter muss Kautionsbetrag verzinslich anlegen

Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, eine Kaution mindestens wie eine Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinslich anzulegen. Die Zinsen sind dem Kautionsbetrag gutzuschreiben. Eine Klausel, dass der Kautionsbetrag nicht verzinst werden soll, ist unwirksam.

Allgemeines Besuchsverbot ist unzulässig

Der Vermieter kann dem Mieter keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Es ist ausschließlich Sache des Mieters, welchen Besuch er empfängt.

Auch Klauseln, nach denen Besucher, insbesondere solche anderen Geschlechts, die Wohnung spätestens um 22 Uhr wieder verlassen müssen, sind unwirksam. Auch darf der Mieter Besuch für längere Zeit in seiner Wohnung aufnehmen, ohne dass der Vermieter dies verbieten kann.

Vorformulierte Nichtraucherabreden sind unwirksam

Zwar kann der Vermieter mit dem Mieter  individuell ein Rauchverbot vereinbaren. Vorgedruckte Klauseln in Formularmietverträgen sind allerdings unwirksam, da das Persönlichkeitsrecht des Mieters nicht hinreichend gewürdigt wird.

Vertragsstrafenklausel ist unwirksam

Der Vermieter kann den Wohnungsmieter nicht verpflichten, bei Verstößen gegen seine Vertragspflichten oder die Hausordnung eine Vertragsstrafe zu zahlen. Auch eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei verspäteter Mietzahlung 5 Euro je Mahnung bezahlen soll, ist unwirksam.

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