Betriebskosten bei Leerstand: Wer zahlt für leerstehende Wohnungen?

Die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten hat derjenige zu tragen, der über den Raum bzw. die Wohnung verfügen kann. Das ist bei unvermieteten Wohnungen immer der Vermieter, vgl. AG Coesfeld, WuM 1996, 155; AG Köln, WuM 1998, 290; bei einer vermieteten Wohnung, die der Mieter nicht nutzt, der Mieter (AG Wipperfurth, WuM 1987, 195).

Beispielsweise muss der Mieter dann auch die Betriebskosten für angemietete Wohnräume tragen, wenn er unter der Woche pendelt oder längere Zeit verreist oder im Ausland verweilt.

Merke: In den allermeisten Fällen hat also der Vermieter die Betriebskosten zu tragen, die auf leerstehende Wohnungen entfallen.

In allgemeinen Geschäftsbedingungen, also in Formularmietverträgen, kann auch nicht vereinbart werden, dass die Betriebskostenumlegung nach dem Verhältnis der „vermieteten Fläche“ erfolgen soll. Dies hätte zur Folge, dass der Vermieter für unvermietete Räume keine Kosten zu tragen hätte, vgl. AG Görlitz, WuM 1997, 649. Im Individualvertrag müsste man eine solche Regelung grundsätzlich als wirksam erachten.

In den meisten Fällen stellen Mietverträge allgemeine Geschäftsbedingungen dar, da es sich meist um Formularmietverträge handelt. In der Praxis sind solche Klauseln, wonach die Betriebskosten nach der „vermieteten Fläche“ umgelegt werden sollen, unwirksam.

Umlageschlüssel mit möglichen Nachteilen für den Mieter

Die leerstehenden Wohnungen werden bei der Kostenverteilung wie vermietete und genutzte Wohnungen behandelt; die auf den Leerstand entfallende Betriebskosten können jedoch auf niemanden umgelegt werden und verbleiben deshalb beim Vermieter.

Dies ist für Betriebskosten, die unabhängig von der Nutzung einer Wohnung entstehen weitgehend unstreitig, vgl. BGH NJW 2003, 2902. Dies sind beispielsweise die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, der Winterdienst, die Gartenpflege und Ähnliches.

Diese Grundsätze gelten aber auch bei Kosten, deren Entstehung zwar von einem Verbrauch abhängt, die aber nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, beispielsweise bei der Abrechnung der Heizkosten nach Fläch (BGH ZMR 2004, 343).

Hierdurch werden die Mieter der benutzten Wohnungen begünstigt, was bei einer verbrauchsunabhängigen Kostenverteilung, beispielsweise nach Wohnfläche, üblich ist.

Vielverbraucher werden hierdurch gegenüber Wenigverbrauchern ebenfalls günstiger gestellt, da vereinfacht ausgedrückt nicht der individuelle Verbrauch berücksichtigt wird, sondern pauschal nach der Wohnfläche umgelegt wird.

Bei der Heizkostenabrechnung hat der Vermieter gewisse Spielräume, muss sich jedoch an die Heizkostenverordnung halten, wonach zwischen 50 % bis 70 % nach Verbrauch anzurechnen ist.

Wirken sich Umlegungsmaßstäbe jedoch dergestalt aus, dass der Leerstand von der Kostenverteilung faktisch ausgeschlossen wird, beispielsweise bei der Kostenverteilung nach Verbrauch zu 100 % oder bei der Kostenverteilung nach Personenzahl, so ist dies bei einer Individualvereinbarung letztlich hinzunehmen.

In der Praxis handelt es sich jedoch weitestgehend um „normale“ Formularmietverträge, sodass solche Klauseln in Mietverträgen nicht wirksam vereinbart werden können. Die Folge ist, dass eine Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter vollends scheitert.

Abrechnungstipp: Kaum eine vernünftige Hausverwaltungs- bzw. Abrechnungssoftware wird von Haus aus, also in den Grundeinstellungen, die Leerstandskosten auf die bewohnten Einheiten verteilen.

Bei formularmäßigen Mietverträgen ist die Rechtsprechung hierzu uneins

Es wird teilweise davon ausgegangen, dass bei einseitiger Festlegung die leerstehende Wohnung mit einer Person zu bewerten ist, vgl. AG Köln, WuM 1998, 290. Die leerstehende Wohnung wird als in der Betriebskostenabrechnung als mit einer Person bewohnt angesehen. Die Betriebskosten dieser fiktiven Person gehen zu Lasten des Vermieters.

Gleichzeitig kann aber bei verbrauchsabhängiger Abrechnung keine Festlegung auf einen bestimmten Festkostenanteil verlangt werden, vgl. AG Köln, WuM 2000, 37. Dies bedeutet, dass nicht vereinbart werden kann, dass für die leerstehende Wohnung ein bestimmter Betrag der verbrauchsabhängigen Betriebskosten hierfür angesetzt werden kann.

In leerstehenden Wohnungen gibt es ja keine Mieter, die Mülltonnen befüllen oder Strom verbrauchen können. Bei solchen Kostenarten darf der Vermieter nicht an den Gesamtkosten beteiligt werden, da er sie definitiv nicht verursachen kann, vgl. § 556 Absatz 1 BGB.

Am praktikabelsten erscheint daher die Abrechnung nach Durchschnittswerten, die das AG Köln in seiner Entscheidung in WuM 2002, 285 favorisiert. Hiernach werden die Abrechnungsanteile der leer stehenden Wohnungen mit dem Durchschnittsbelegwerte aller Wohnungen in dem Objekt bewertet.

Wichtig: Eine möglichst hohe verbrauchsabhängige Kostenverteilung, beispielsweise bei der Heizkostenabrechnung 70 % nach Verbrauch abzurechnen, begünstigt letztlich den Vermieter.

Keine Abänderung des Umlageschlüssels aufgrund Leerstands möglich

Ein Leerstand gibt dem Vermieter grundsätzlich kein Recht, den Abrechnungsmaßstab bei einem vereinbarten Änderungsvorbehalt einseitig zu ändern oder vom Mieter die Zustimmung zu einer Vertragsänderung zu verlangen. Das Leerstandsrisiko hat der Vermieter zu tragen, sodass der Änderung der Rechtsgedanke des § 313 BGB entgegensteht.

Anders sieht es hingegen beim Gewerberaummietvertrag aus. Hier kann bei einem Leerstand im Gesamtobjekt ein Anspruch des Vermieters aus § 313 gegenüber dem Gewerberaummieter auf Änderung des Maßstabs der Nebenkostenumlage bestehen.

Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Leerstandskosten für den Vermieter grob unbillig sind, Folge ist dann die Überbürdung der Leerstandskosten auf die vorhandenen Mieter, vgl. OLG Düsseldorf, IMR 2011, 230; BGH, IMR 2006, 72).

In der Praxis handelt es sich in den allermeisten Fällen um Wohnungsmietverträge, sodass eine Abänderung des Abrechnungsmaßstabs aufgrund des Leerstandes ausscheidet.

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